Prawo pierwokupu przedsiębiorstwa

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 stycznia 2026 r.[1] orzekł, że w razie sprzedaży przedsiębiorstwa upadłego w toku postępowania upadłościowego uprawniony, któremu przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w stosunku do nieruchomości wchodzącej w skład przedsiębiorstwa, może zrealizować swoje prawo nie przez wykonanie go tylko w odniesieniu do przedmiotu tego prawa, lecz w stosunku do całego przedsiębiorstwa.

Stan faktyczny

W dniu 25 listopada 2020 r. do Sądu Rejonowego w Żyrardowie wpłynęły wnioski zawarte w sporządzonym w Kancelarii Notarialnej w W. przez zastępcę notarialnego K.R. (zastępca notariusza W.Ż.) akcie notarialnym Rep. (…), dokumentującym umowę sprzedaży przedsiębiorstwa, wnioski o wpis w księdze wieczystej (…) prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku na rzecz M. sp. z o.o. w Ż. i wykreślenie w dziale III ostrzeżeń o toczących się postępowaniach egzekucyjnych oraz wykreślenie w dziale IV opisanych w akcie notarialnym hipotek.

Postanowieniem z dnia 26 sierpnia 2021 r. referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Żyrardowie oddalił wnioski M. sp. z o.o. w Ż. o wpis w księdze wieczystej nr (…) prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynku, o wykreślenie ostrzeżeń w dziale III oraz o wykreślenie hipotek przymusowych z działu IV, z uzasadnieniem, że nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy sprzedaży z dnia 25 listopada 2020 r. jest objęta ustawowym prawem pierwokupu.

Na skutek skarg wnioskodawcy M. sp. z o.o. w Ż. i uczestnika syndyka masy upadłości F. sp. z o.o. w likwidacji w upadłości w Ż. na powyższe orzeczenie Sąd Rejonowy w Żyrardowie postanowieniami z dnia 7 października 2021 r. i 25 lutego 2022 r. oddalił opisane wyżej wnioski o wpis w księdze wieczystej.

Postanowieniem z dnia 4 stycznia 2023 r. Sąd Okręgowy w Płocku oddalił apelację wnioskodawcy i uczestnika.

Sąd odwoławczy aprobując ustalenia faktyczne i wywody prawne sądu pierwszej instancji podkreślił, że w skład zbywanego w postępowaniu upadłościowym przedsiębiorstwa wchodzi m.in. prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego: działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni 0,6195 ha, położoną w Ż., wraz z prawem własności usytuowanego na tym gruncie trzykondygnacyjnego budynku przemysłowego, stanowiącego odrębną nieruchomość (…) oraz działkę ewidencyjną nr (…), o powierzchni 0,1709 ha, położoną w Ż. wraz z prawem własności usytuowanego na tym gruncie jednokondygnacyjnego budynku przemysłowego, stanowiącego odrębną od gruntu nieruchomość (…). Nieruchomość składająca się z obu wyżej opisanych działek ewidencyjnych, znajduje się w obszarze rewitalizacji miasta Ż. i w związku z tym jest objęta prawem pierwokupu gminy miasta Ż. na podstawie art. 11 ust. 5 pkt 1 ustawy o rewitalizacji oraz uchwały nr (…) Rady Miasta Ż. z dnia 30 sierpnia 2018 r. Gmina ujawniła ustawowe prawo pierwokupu w księdze wieczystej (…) (prowadzonej dla nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr (…)) na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a w zw. z art. 109 ust. 3 pkt 5 u.g.n.[2], natomiast prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej nr (…) (prowadzonej dla nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr (…)). Przedmiotowe przedsiębiorstwo stanowi jeden zabudowany kompleks i zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Ż. z dnia 21 września 2015 r., jest zlokalizowane na obszarze zabudowy usługowej.

W ocenie sądu drugiej instancji dysponowanie przez syndyka postanowieniem Sądu Rejonowego dla miasta Warszawy z dnia 4 października 2019 r., wydanego na skutek złożenia wniosku w trybie art. 56a ust. 1 pr. upadł.[3], w którym sąd upadłościowy upoważnił syndyka do sprzedaży na rzecz nabywcy – M. sp. z o.o. w Ż. za cenę 2 780 000 zł ww. przedsiębiorstwa upadłego, nie zwalniało go od obowiązku zachowania trybu sprzedaży uwzględniającego ustawowe prawo pierwokupu, zaś sąd upadłościowy nie miał obowiązku wskazywania wymogów, które syndyk musi wypełnić, aby umowa sprzedaży była ważna.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 602 § 1 k.c.[4] sąd ad quem wyjaśnił, że prawo pierwokupu gminy dotyczy wyłącznie ww. nieruchomości i nie ma mowy o jego podziale, przy czym prawo pierwokupu nie obejmuje wszystkich rzeczy wchodzących w skład tego przedsiębiorstwa. Ustawowe prawo pierwokupu nie wygasa tylko dlatego, że obciąża jeden ze składników przedsiębiorstwa, które podlega szczególnej postaci sprzedaży realizowanej przez syndyka w toku postępowania upadłościowego. Oceny tej nie zmienia uchylenie z dniem 2 maja 2009 r. art. 319 ust. 5 pr. upadł., który stanowił, że wchodząca w skład przedsiębiorstwa nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu przysługujące z mocy ustawy, podlega wyłączeniu i oddzielnej sprzedaży. Zdaniem Sądu Okręgowego celem tego zabiegu ustawodawczego było zabezpieczenie interesów wierzycieli przed ryzykiem obniżenia wartości rzeczy (nieruchomości) obciążonej prawem pierwokupu, a nie wprowadzenie do postępowania upadłościowego skutku w postaci wygaśnięcia prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży bezwarunkowej nieruchomości obciążonej tym prawem, a to oznacza, że nie wystąpiły skutki określone w art. 313 ust. 1 i 2 pr. upadł. Skargi kasacyjne zostały wywiedzione przez wnioskodawcę i uczestnika.

Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 stycznia 2026 r. w Warszawie skarg kasacyjnych M. spółki z o.o. w Ż. i syndyka masy upadłości F. spółka z o.o. w likwidacji w W. od postanowienia Sądu Okręgowego w Płocku z dnia 4 stycznia 2023 r., IV Ca 673/22, w sprawie z wniosku M. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ż. z udziałem syndyka masy upadłości F. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji w W. o wpis prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynku oraz wykreślenie ostrzeżeń w dziale III i hipotek przymusowych w księdze wieczystej, oddalił obie skargi kasacyjne.

Z uzasadnienia

W stanie faktycznym w sprawie przysługujące gminie miasta Ż. prawo pierwokupu prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności znajdującego się na nim budynku zostało zastrzeżone w ustawie, które to prawa stanowią składniki przedsiębiorstwa objętego sprzedażą w postępowaniu upadłościowym. Zarówno ustawa o rewitalizacji oraz o gospodarce nieruchomościami, jak i prawo upadłościowe nie regulują sytuacji, gdy w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej jeden ze składników zbywanego przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym, określonemu podmiotowi przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. Ze względu na charakter prawa pierwokupu może być ono zrealizowane przed definitywną sprzedażą przedmiotu tego uprawnienia i wobec tego nie jest to prawo, o którym mowa w art. 313 ust. 2 pr. upadł., a zatem nie wchodzi też w rachubę możliwość realizacji prawa pierwokupu z ceny uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu prawa pierwokupu. Dlatego przez wzgląd na sekwencję czasową realizacji ustawowego prawa pierwokupu nie można skutecznie powoływać się na jego wygaśnięcie po dokonaniu sprzedaży przedmiotu prawa pierwokupu w postępowaniu upadłościowym, która to sprzedaż ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Poza tym w przypadku zbycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, uprawniony z prawa pierwokupu może wziąć udział w publicznej jej licytacji, natomiast w stanie faktycznym niniejszej sprawy sprzedaż przedsiębiorstwa nastąpiła na rzecz nabywcy wskazanego przez uczestnika postępowania upadłościowego na podstawie art. 56a ust. 1 pr. upadł.

Zgodnie z art. 311 ust. 1 pr. upadł. likwidacji masy upadłości dokonuje się przez sprzedaż z wolnej ręki lub w drodze przetargu lub aukcji przedsiębiorstwa upadłego w całości lub jego zorganizowanych części, nieruchomości i ruchomości, wierzytelności oraz innych praw majątkowych wchodzących w skład masy upadłości albo przez ściągnięcie wierzytelności od dłużników upadłego i wykonanie innych jego praw majątkowych.

Zważywszy na to, że ustawodawca wskazuje wypadki, w których zastrzeżone ustawą prawo pierwokupu jednak nie przysługuje (zob. art. 109 ust. 3 u.g.n., art. 37a ust. 4 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego), należy uznać, że pozbawienie uprawnienia z prawa pierwokupu, w przypadku sprzedaży w postępowaniu upadłościowym przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzi przedmiot prawa pierwokupu, powinno wynikać z konkretnego przepisu prawa. Z drugiej jednak strony trzeba też mieć na uwadze przypadki wyraźnej regulacji zasad realizacji ustawowego prawa pierwokupu w postępowaniu egzekucyjnym (por. art. 1069 k.p.c.). Nie wydaje się jednak uprawiony pogląd, że z powodu braku wyraźnej normatywnej regulacji zasad wykonania ustawowego prawa pierwokupu w razie sprzedaży dokonywanej w ramach postępowania upadłościowego, prawo to wygasa. Ponadto wbrew stanowisku skarżących wydanie postanowienia przez sąd upadłościowy w trybie art. 56a i n. pr. upadł. również nie skutkuje wygaśnięciem ustawowego prawa pierwokupu.

Sąd odwoławczy, jak i skarżący zauważyli, iż z dniem 2 maja 2009 r. został uchylony art. 319 ust. 5 pr. upadł., który stanowił, że wchodząca w skład przedsiębiorstwa nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu przysługujące z mocy ustawy, podlegała wyłączeniu i oddzielnej sprzedaży. Niemniej jednak z uchylenia tego przepisu nie sposób wywieść, że po 2 maja 2009 r. w przypadku zbycia przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym, w skład którego wchodzi nieruchomość, której dotyczy ustawowe prawo pierwokupu, prawo to wygasa. Uchylając bowiem ten przepis ustawodawca nie postanowił, że w takim przypadku prawo to wygasa. Należy zauważyć, iż, co do zasady, dopuszczalność wykonywania w postępowaniu upadłościowym prawa pierwokupu nie jest wykluczona, skoro zgodnie z art. 316 ust. 2 pr. upadł. sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego, może być, po wyrażeniu zgody przez sędziego–komisarza, poprzedzona umową dzierżawy na czas określony z prawem pierwokupu, jeśli przemawiają za tym względy ekonomiczne. Poza tym ustawodawca przewidział w prawie upadłościowym na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Ministra Obrony Narodowej uprawnienie do wykupu zbywanych składników majątkowych, wchodzących do masy upadłości, służących do prowadzenia działalności w dziedzinie obronności i bezpieczeństwa państwa (zob. art. 311 ust. 1a).

Nie wydaje się też prawidłowe stanowisko, że uprawniony z ustawowego prawa pierwokupu może zrealizować swoje prawo jedynie poprzez nabycie przedmiotu prawa pierwokupu na aukcji lub przetargu przeprowadzanych w ramach postępowania upadłościowego. Po pierwsze, jak już wspomniano wyżej, w stanie faktycznym sprawy, ze względu na sposób sprzedaży przedsiębiorstwa, uprawniony z ustawowego prawa pierwokupu i tak nie miał jakichkolwiek szans na zrealizowanie w ten sposób swojego prawa. Po drugie, przepisy regulujące sposób wykonania prawa pierwokupu nieruchomości przewidują obowiązek zawiadomienia uprawnionego z prawa pierwokupu o treści umowy sprzedaży przedmiotu objętego prawem pierwokupu (art. 110 ust. 3 u.g.n.) oraz określają termin na wykonanie prawa pierwokupu (art. 110 ust. 2 u.g.n.).

W konsekwencji należy uznać, że w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży w postępowaniu upadłościowym jest przedsiębiorstwo (w rozumieniu art. 551 k.c.), w skład którego wchodzi nieruchomość, co do której określonemu podmiotowi przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, to przy braku przepisów regulujących zasady wykonania prawa pierwokupu oraz braku przepisu, z którego wynikałoby, że prawo to w takim przypadku wygasa, dochodzi do zbiegu uprawnień wynikających z ustawowego prawa pierwokupu z celami postępowania upadłościowego, skoro zarówno w z przepisów regulujących konkretne ustawowe prawo pierwokupu, jak i z przepisów prawa upadłościowego nie wynika pierwszeństwo pozostających w zbiegu uprawnień. Wobec tego rozstrzygnięcie tej kolizji powinno nastąpić przez wyważenie interesów uprawnionego z tytułu ustawowego prawa pierwokupu i interesów wierzycieli upadłego, z uwzględnieniem okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a w szczególności znaczenia nieruchomości objętej ustawowym prawem pierwokupu dla integralności i funkcjonowania przedsiębiorstwa upadłego.

Z perspektywy celów prawa upadłościowego, a w szczególności interesów wierzycieli upadłego nie ma istotnego znaczenia to jaki podmiot nabędzie przedsiębiorstwo, lecz cena uzyskana ze sprzedaży, która będzie miała przełożenie na zakres zaspokojenia wierzycieli. Wobec tego wykonanie prawa pierwokupu w postępowaniu upadłościowym nie odbywa się z uszczerbkiem dla interesów wierzycieli upadłego, skoro zgodnie z art. 111 u.g.n. prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Z techniczno-prawnego punktu widzenia nie ma więc przeszkód do zawarcia w ramach postępowania upadłościowego warunkowej umowy sprzedaży składników majątkowych obciążonych ustawowym prawem pierwokupu, zawiadomienia uprawnionego z prawa pierwokupu o treści umowy sprzedaży oraz wykonania prawa pierwokupu.

Uchylenie z dniem 2 maja 2009 r. art. 319 ust. 5 pr. upadł. może być natomiast wskazówką, co do zakresu i sposobu wykonania ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości, która stanowi jeden ze składników zbywanego przedsiębiorstwa. Otóż, skoro zasadniczym celem postępowania upadłościowego jest, aby wierzyciele zostali zaspokojeni w jak najwyższym stopniu (art. 2 ust. 1 pr. upadł.), to o ile zbycie przedsiębiorstwa upadłego pozwoli lepiej zrealizować ten cel niż sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, uprawniony z ustawowego prawa pierwokupu może zrealizować swój interes prawny nie poprzez wykonanie prawa pierwokupu tylko w odniesieniu do przedmiotu tego prawa, lecz w odniesieniu do całego przedsiębiorstwa. Przy czym oczywiste jest, że zakup pozostałych składników przedsiębiorstwa, tj. poza tymi objętymi prawem pierwokupu, następuje ze względu na integralność zbywanego przedsiębiorstwa w kontekście celów postępowania upadłościowego. W takim przypadku oświadczenie o wykonaniu ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości powinno obejmować również oświadczenie o nabyciu przedsiębiorstwa w całości w formie aktu notarialnego (art. 110 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 751 § 1 i 4 k.c.). W przypadku gdy zbycie przedsiębiorstwa realizuje cele postępowania upadłościowego i ma podstawę w przepisach prawa upadłościowego, za nieskuteczne należy uznać wykonanie prawa pierwokupu wyłącznie w odniesieniu do tych składników przedsiębiorstwa, które stanowią przedmiot tego prawa, bez oświadczenia o nabyciu całości przedsiębiorstwa upadłego.

W stanie faktycznym sprawy prawo użytkowania wieczystego gruntów stanowiących działki ewidencyjne nr (…) wraz z prawem własności znajdujących się na tych gruntach budynków, dla których prowadzone są księgi wieczyste (…) stanowią podstawowe składniki tego przedsiębiorstwa i decydują o jego istocie, zaś ich wartość przekracza 90% wartości całego przedsiębiorstwa (k. 507–508). W takim przypadku wykonanie prawa pierwokupu wyłącznie w stosunku do tych praw doprowadziłoby do zniesienia przedsiębiorstwa i w efekcie miałoby wpływ na wysokość ceny możliwej do uzyskania w odniesieniu do pozostałych składników tego przedsiębiorstwa, a także spowodowałoby odwleczenie w czasie możliwości ich spieniężenia nawet za niższą cenę. Oczywiście może się zdarzyć, że określona nieruchomość obciążona ustawowym prawem pierwokupu jakkolwiek stanowi element przedsiębiorstwa, ale jej wyłączenie nie ma wpływu na integralność i dalsze funkcjonowanie przedsiębiorstwa zbywanego w postępowaniu upadłościowym. Wówczas nie można wykluczyć skuteczności wykonania ustawowego prawa pierwokupu wyłącznie do tej nieruchomości, gdyż pozostałe składniki przedsiębiorstwa stanowić będą zorganizowaną część przedsiębiorstwa, która może być przedmiotem odrębnej sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, w tym w trybie art. 56a pr. upadł., zwłaszcza gdy suma cen możliwych do uzyskania ze sprzedaży takiej nieruchomości i zorganizowanej części przedsiębiorstwa będzie zbliżona do ceny sprzedaży przedsiębiorstwa wraz z wchodzącą w jego skład nieruchomością obciążoną ustawowym prawem pierwokupu.

Komentarz

W analizowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy uznał, że gminie przysługuje prawo pierwokupu wobec całego przedsiębiorstwa dłużnika będącego przedmiotem sprzedaży w toku postępowania upadłościowego. W ocenie Sądu Najwyższego, choć ustawowe prawo pierwokupu nie dotyczy wszystkich składników zbywanego przedsiębiorstwa, to jednak wykonanie w stosunku do praw użytkowania wieczystego gruntów wraz z własnością znajdujących się na tych gruntach budynków, pociąga za sobą konieczność zakupu pozostałych składników tego przedsiębiorstwa. Sąd Najwyższy przyjął, iż taka interpretacja wynika z celów postępowania upadłościowego, a co za tym idzie, wagi składników objętych ustawowym prawem pierwokupu dla integralności przedmiotu sprzedaży w kontekście możliwości uzyskania wyższej ceny na zaspokojenie wierzycieli upadłego.

Z powyższym rozstrzygnięciem nie sposób się zgodzić przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze, w swoim judykacie Sąd Najwyższy bardzo mocno rozszerza granice wykładni odnoszące się do ustawowego prawa pierwokupu. Przepis art. 599 § 2 k.c. określa, że jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Jednocześnie prawo pierwokupu – w realiach rozpoznawanej sprawy – dotyczy użytkowania wieczystego gruntów wraz z posadowionymi tam budynkami, a nie prawa do nabycia przedsiębiorstwa upadłego. Nie wydaje się, aby tak dalece idąca wykładnia rozszerzająca (a właściwie już chyba prawotwórstwo SN) była uzasadniona. Na konieczność ścisłego przestrzegania przepisów prawa zwraca się bowiem powszechnie uwagę w orzecznictwie sądów powszechnych[5]. Instytucja prawa pierwokupu jako stanowiąca ograniczenie prawa własności oraz swobody umów, wymaga ścisłej wykładni przepisów takie prawo regulujących[6]. Po drugie, Sąd Najwyższy całkowicie pominął fakt, że gmina nie jest uprawniona do nabywania i prowadzenia przedsiębiorstw. Aktywność biznesowa gmin ograniczona jest bowiem przepisami prawa wyłącznie do zadań użyteczności publicznej (np. komunikacja, zaopatrzenie w wodę itp.). Działalność gospodarcza wykraczająca poza sferę użyteczności publicznej jest zasadniczo niedozwolona[7].

Jednocześnie przyjęcie jako trafnego poglądu wyrażonego w analizowanym postanowieniu SN, musiałoby rodzić kolejne pytania, jak choćby o to, jaki podmiot, i na podstawie jakich kryteriów, byłby władny do oceny czy prawo pierwokupu w takich sytuacjach obejmuje wyłącznie przedmiot pierwokupu, czy też całe przedsiębiorstwo upadłego.

[1] II CSKP 798/24, Lex nr 4018744.

[2] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 ze zm.).

[3] Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz.U. z 2003 r. Nr 60, poz. 535 ze zm.).

[4] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

[5] Por. np. uzasadnienie wyroku SR w Wieluniu z dnia 26 stycznia 2017 r., VIII C 3/16, Lex nr 2306174.

[6] Por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów SN z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98, OSNC 1999/4/67; uzasadnienie uchwały SN z dnia 13 lutego 1991 r. III CZP 1/91, OSNCP 1991/7/90 oraz wyrok SN z dnia 28 maja 1987 r. II CR 194/87, OSNCP 1988/12/173.

[7] Szeroko na ten temat np. A. Folgier, Działalność gospodarcza gmin – wybrane zagadnienia, Studia Prawnicze: rozprawy i materiały 2007, nr 5, s. 333–346.