Przeniesienie praw z umowy deweloperskiej pomiędzy konkubentami

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 lipca 2025 r.[1] orzekł, że konkubenci powinni liczyć się ze wzajemnymi świadczeniami osobistymi w życiu codziennym, ponieważ pomiędzy nimi, podobnie jak pomiędzy małżonkami, brak jest faktycznego podziału na środki pieniężne jednego bądź drugiego z nich. Skoro prowadzą oni wspólne gospodarstwo domowe, to zasadniczo wspólnie ponoszą codzienne wydatki związane ze wspólnym życiem. Nie ma jednak podstaw do uznania braku regulacji prawnej związków pozamałżeńskich za lukę w prawie, niedopuszczalne jest stosowanie unormowań z zakresu prawa małżeńskiego (w tym wspólności majątkowej i podziału dorobku), nawet w drodze analogii, do innych niż małżeństwo stosunków cechujących się istnieniem więzi osobisto-majątkowych. Konkubinat jest określonym stanem faktycznym, z którym przepisy prawa cywilnego nie wiążą konkretnych konsekwencji w zakresie stosunków majątkowych. Oznacza to, że charakter i skutki powiązań majątkowych, powstałych w związku z faktycznym utrzymywaniem wspólnoty przez konkubentów, oceniać należy na podstawie unormowań właściwych ze względu na rodzaj i treść tych stosunków. Z tego też powodu stosunki majątkowe między konkubentami, choć mogą być ukształtowane w ten sposób, że gospodarują oni z tzw. wspólnego portfela, to jednak wymagają potwierdzenia w ustaleniach faktycznych, natomiast ustaleń tych nie może zastąpić funkcjonujące na gruncie prawa małżeńskiego domniemanie równości udziałów w majątku, czy konsekwencje związane ze wspólnotą majątkową.

Stan faktyczny

Wyrokiem z dnia 13 września 2024 r., I SA/Op 480/24, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu oddalił skargę A.B. (dalej: skarżąca) na decyzję Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Opolu z dnia 2 kwietnia 2024 r.[2] wydaną w przedmiocie podatku od spadków i darowizn.

Spór w sprawie sprowadzał się do oceny charakteru prawnego czynności przeniesienia w ramach umowy cesji na skarżącą przez jej ówczesnego konkubenta (a obecnie męża), praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej z dnia 7 marca 2018 r. Organy podatkowe przyjęły, że powyższa czynność miała charakter darowizny w rozumieniu art. 888 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny[3], czego konsekwencją było opodatkowanie tej czynności podatkiem od spadków i darowizn. Stanowiska tego nie podzielała skarżąca, domagając się uwzględnienia poglądu, że na gruncie ustawy od spadków i darowizn można wprowadzić pojęcie „majątku konkubenckiego”. Według skarżącej, przeniesienie praw z umowy deweloperskiej, mające na celu zaspokojenie wspólnych potrzeb bytowych obojga konkubentów, których stosunki majątkowe zostały ukształtowane w ten sposób, że gospodarowali oni „ze wspólnego portfela”, nie jest odpowiednikiem darowizny i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Skarżąca od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu wniosła skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego[4].

Z uzasadnienia

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślenia wymagają istotne różnice pomiędzy związkiem małżeńskim a konkubinatem, a także różne konsekwencje wynikające z tych różnych form pożycia w odniesieniu do ustawy o podatku od spadków i darowizn. W przypadku małżeńskiej wspólności majątkowej, co do zasady, nie ma możliwości „zaistnienia darowizny” pomiędzy małżonkami, tym samym nie ma prawnej możliwości opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn tejże „darowizny” między małżonkami.

Odmiennie natomiast jest w sprawach podatku od spadków i darowizn w przypadku konkubentów. Ustawa o podatku od spadków i darowizn w przypadku konkubentów nie przewiduje zwolnienia z tego podatku, nie mają bowiem zastosowania zwolnienia ze względu na więzi rodzinne. Konkubenci w świetle ustawy o podatku od spadków i darowizn traktowani są jak osoby obce[5]. Przesunięcie majątkowe pomiędzy majątkami konkubentów, zwłaszcza tak istotne, jakie wystąpiło w rozpatrywanym przypadku, należy traktować jako darowiznę.

W przypadku partnerów z konkubinatu nie mogą być stosowane przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego odnoszące się do osób pozostających w związku małżeńskim[6]. Nie można wykluczyć w konkretnych okolicznościach, że stosunki majątkowe pomiędzy konkubentami mogły być ukształtowane w ten sposób, że gospodarują oni „ze wspólnego portfela”, nie rozliczając wnoszonych dochodów i ponoszonych wydatków, które traktowane były jako jednakowe. Jest to jednak wynik konkretnych ustaleń faktycznych, nie mogą ich zastąpić funkcjonujące na gruncie prawa małżeńskiego domniemanie równości udziałów w majątku lub też konsekwencje związane ze wspólnością majątkową[7]. Takie ukształtowanie stosunków majątkowych pomiędzy konkubentami może przełożyć się na przykład na zakres i sposób dowodzenia w sprawie z powództwa konkubenta domagającego się zwrotu kwot wyłożonych na majątek drugiego, zwłaszcza w okresie długoletniego związku.

Rozstrzygnięcie zarysowanego wyżej spornego problemu wymaga także wyjaśnienia rozumienia pojęcia „darowizna”, którą prawodawca w art. 1 ust. 1 pkt 2 u.p.s.d.[8] objął zakresem przedmiotowym podatku od spadków i darowizn. Pojęcie „darowizny”, jakim posługuje się ustawa o podatku od spadków i darowizn, należy rozumieć w cywilistycznym, określonym w art. 888 § 1 k.c. znaczeniu. Zgodnie z tym przepisem umowa darowizny jest czynnością prawną, na mocy której darczyńca zobowiązuje się do jednostronnego bezpłatnego świadczenia kosztem swojego majątku na rzecz obdarowanego, przy równoczesnym braku nałożenia na niego obowiązku świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Korzyść osiągana przez jedną stronę umowy nie znajduje odpowiednika po drugiej stronie, istotną cechą darowizny jest zatem nieekwiwalentność świadczenia darczyńcy.

W konkretnym przypadku, w oparciu o zebrany materiał dowodowy organy podatkowe miały podstawę do uznania, że przeniesienie na skarżącą przez jej konkubenta praw wynikających z umowy deweloperskiej miało charakter darowizny, określonej art. 888 k.c. Skarżąca, wstępując 31 stycznia 2020 r. w drodze cesji w prawa i obowiązki strony umowy deweloperskiej (czego dalszym skutkiem było nabycie przez nią tego samego dnia prawa własności 1/2 części lokalu mieszkalnego o wartości 118 000 zł), uzyskała wymierną korzyść majątkową, nie będąc przy tym zobowiązaną do jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego wobec konkubenta, który – co potwierdzają ustalenia dokonane w postępowaniu – zapłacił całą cenę za lokal ze środków stanowiących jego wyłączny majątek. W wyniku tej czynności majątek konkubenta został zatem pomniejszony o wartość przysporzenia przekazanego skarżącej, która przysporzenie przyjęła i spowodowało to po jej stronie wzbogacenie, co wypełnia znamiona umowy darowizny z art. 888 § 1 k.c.[9]

Komentarz

Analizowane orzeczenie należy uznać za zgodne z obowiązującymi przepisami prawa i wpisujące się w aktualną linię orzeczniczą NSA[10]. Niemniej jednak, sprawa ta pokazuje systemowy problem związany z nieuregulowaniem przez ustawodawcę instytucji konkubinatu.

Rozpoznając sprawę odwoławczą Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu nie dopatrzył się jakichkolwiek podstaw prawnych do zanegowania odrębności majątkowej osób pozostających w związkach nieformalnych. Sąd uznał konkubinat jako formę trwałego pożycia partnerów, bez podstawy formalnej, charakteryzującą się istnieniem więzi osobisto-majątkowej, więzią duchową, fizyczną i gospodarczą, jednakże konkubenci, pomimo tego, że żyją i mieszkają razem, często posiadają wspólny majątek lub wychowują wspólne dzieci, nie mają praw właściwych małżonkom, w szczególności ze stosunku konkubinatu nie powstaje automatycznie współwłasność[11]. „Zatem konkubinat jest określonym stanem faktycznym, z którym przepisy prawa cywilnego nie wiążą konkretnych konsekwencji w zakresie stosunków majątkowych. Oznacza to, że charakter i skutki powiązań majątkowych, powstałych w związku z faktycznym utrzymywaniem wspólnoty przez konkubentów, oceniać należy na podstawie unormowań właściwych ze względu na rodzaj i treść tych stosunków. Z tego też powodu, jak podkreśla się w orzecznictwie, stosunki majątkowe między konkubentami, choć mogą być ukształtowane w ten sposób, że gospodarują oni ze wspólnego portfela, to jednak wymaga to potwierdzenia w ustaleniach faktycznych, ustaleń tych nie może zastąpić funkcjonujące na gruncie prawa małżeńskiego domniemanie równości udziałów w majątku, czy konsekwencje związane ze wspólnotą majątkową”[12]. Sąd podkreślił, że w obecnie obowiązującym porządku prawnym wspólne pożycie i prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego nie daje żadnych podstaw do przyjęcia istnienia wspólności majątkowej w związku konkubenckim, a co za tym idzie, można jedynie ubolewać, że ustawodawca nie podjął dotychczas próby uregulowania sytuacji osób żyjących w związkach nieformalnych, niemniej jednak dopóki taka ustawa nie zostanie uchwalona, organy podatkowe, rozstrzygające w niniejszej sprawie, obowiązane były respektować istniejący stan prawny, w którym niedopuszczalne jest stosowanie unormowań z zakresu prawa małżeńskiego (w tym wspólności majątkowej) do innych niż małżeństwo stosunków cechujących się istnieniem więzi osobisto-majątkowych[13].

Podobnie przyjął NSA, w ocenie którego, niedopuszczalne jest stosowanie unormowań z zakresu prawa małżeńskiego – nawet w drodze analogii – do innych niż małżeństwo stosunków cechujących się istnieniem więzi osobisto-majątkowych. Konkubinat jest określonym stanem faktycznym, z którym przepisy prawa cywilnego nie wiążą konkretnych konsekwencji w zakresie stosunków majątkowych, co sprawia, że charakter i skutki powiązań majątkowych, powstałych w związku z faktycznym utrzymywaniem wspólnoty przez konkubentów, oceniać należy na podstawie unormowań właściwych ze względu na rodzaj i treść tych stosunków[14].

Warto podkreślić, iż w przypadku małżeńskiej wspólności majątkowej, co do zasady, nie ma możliwości zaistnienia podlegającej opodatkowaniu „darowizny” pomiędzy małżonkami. Natomiast w przypadku konkubentów ustawodawca nie przewiduje zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Nie mają tu zastosowania zwolnienia ze względu na więzi rodzinne.

Wątpliwości może budzić sformułowanie sądów, które – jak się wydaje – przeważyło za oddaleniem skargi skarżącej. Sądy bowiem przyjęły, że w danym stanie faktycznym doszło do braku ekwiwalentności świadczeń – „uzyskała wymierną korzyść majątkową, nie będąc przy tym zobowiązaną do jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego wobec konkubenta, który – co potwierdzają ustalenia dokonane w postępowaniu – zapłacił całą cenę za lokal ze środków stanowiących jego wyłączny majątek”[15]. W tym miejscu warto przywołać postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2025 r.[16] oraz poprzedzający je wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 7 czerwca 2024 r.[17]

Przywołany już wcześniej przepis art. 888 § 1 k.c. określa, że przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Umowa darowizny jest czynnością prawną, na mocy której darczyńca zobowiązuje się do jednostronnego bezpłatnego świadczenia kosztem swojego majątku na rzecz obdarowanego, przy równoczesnym braku nałożenia na niego obowiązku świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Korzyść osiągana przez jedną stronę umowy nie znajduje odpowiednika po drugiej stronie. Darowizna jest zaliczana do szczególnie wykształconych, nieograniczonych do wyspecjalizowanych szczególnych form prawnych, czynności prawnych nieodpłatnych[18].

W piśmiennictwie wyrażono pogląd, że „Nieodpłatność świadczenia polega na tym, że darczyńca nie otrzymuje w zamian za swoje świadczenie jakiegokolwiek świadczenia od obdarowanego. Stąd też w dawniejszej literaturze trafnie nazywano darowiznę aktem szczodrobliwości. Ocena, czy w danej umowie świadczenie jest nieodpłatne, może doznawać komplikacji z uwagi na przyjmowane w orzecznictwie i doktrynie określenie cech świadczenia wzajemnego (zob. art. 487 § 2). Mimo całej sporności zagadnienia niewątpliwe jest uzależnienie rozstrzygnięcia, czy świadczenie ma charakter wzajemny, od czynnika subiektywnego, a więc od woli samych stron, nie zaś od obiektywnej wartości podlegających wymianie świadczeń. Z drugiej strony pozostawienie stronom nieograniczonej swobody decydowania o wzajemności umowy prowadziłoby do rezultatów ewidentnie niesłusznych, a ponadto sprzecznych z art. 83 (np. umowa, w której jedna strona przenosi na drugą własność nieruchomości, a druga płaci jej za to złotówkę, nie może być traktowana jako sprzedaż mimo formalnie wyrażonej przez strony takiej woli). Dlatego też nie można oczywiście uważać, że każda umowa odpłatna, w której świadczenia podlegające wymianie nie są obiektywnie równowartościowe, zawiera jednocześnie umowę darowizny, podobnie jak nie można twierdzić, że o zaliczeniu danej umowy do kategorii czynności odpłatnych bądź nieodpłatnych decyduje wyłącznie wola stron. Ocenę tych kwestii należy przeprowadzić na podstawie wykładni oświadczeń woli (art. 65), badając zarazem, czy nie zostały one złożone dla pozoru (art. 83). Co do negotium mixtum cum donatione – zob. „Zagadnienia szczegółowe” (zob. także K.P. Sokołowski, Rozważania…, s. 60 i n.)”[19].

Analizowane orzeczenie wpisuje się w linię orzeczniczą sądów administracyjnych odnoszącą się do rozliczeń pomiędzy konkubentami. Coraz większa ilość tego typu spraw powinna spowodować reakcję ustawodawcy. Brak bowiem stosownych rozwiązań prawnych, przy coraz większej ilości związków konkubenckich[20], będzie powodował nowe problemy prawne.

Warto bowiem zwrócić uwagę, że już w dniu 18 października 2024 na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawiły się dwa projekty ustawy – tj. projekt ustawy o rejestrowanych związkach partnerskich oraz projekt ustawy wprowadzającej ustawę o rejestrowanych związkach partnerskich[21]. Po kilkunastu miesiącach nadal nie widać jakichkolwiek szans, aby rozwiązania w tym zakresie wprowadzić do polskiego porządku prawnego[22].

[1] Wyrok NSA z dnia 8 lipca 2025 r., III FSK 124/25, Lex nr 3893600.

[2] Nr 1601-IOV-2.4104.36.2023

[3] Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.; dalej: k.c.

[4] Wyrok NSA z dnia 8 lipca 2025 r., III FSK 124/25, Lex nr 3893600.

[5] Np. wyrok NSA z dnia 11 października 2024 r., III FSK 1463/22 i cytowane w nim orzecznictwo.

[6] Np. wyrok NSA z dnia 28 października 2016 r., II FSK 2835/14 i powołane w nim orzecznictwo.

[7] Np. wyrok NSA z dnia 10 października 2013 r., II FSK 2770/11 i powołane w nim orzecznictwo.

[8] Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2019 r., poz. 1813 z późn. zm.); dalej: u.p.s.d.

[9] Wyrok NSA z dnia 8 lipca 2025 r., III FSK 124/25, Lex nr 3893600.

[10] Zob. np. wyrok NSA z dnia 11 października 2024 r., III FSK 1463/22, Legalis.

[11] Wyrok WSA w Opolu z dnia 13 września 2024 r., I SA/Op 480/24, Lex nr 3768022.

[12] Ibidem.

[13] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 13 września 2024 r., I SA/Op 480/24, Lex nr 3768022.

[14] Wyrok NSA z dnia 8 lipca 2025 r., III FSK 124/25, Lex nr 3893600.

[15] Ibidem.

[16] Postanowienie SN z dnia 25 czerwca 2025 r., I CSK 969/25, Lex nr 3887567.

[17] Wyrok SA w Szczecinie z dnia 7 czerwca 2024 r., I ACa 239/23, Lex nr 3920741.

[18] S. Grzybowski System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, Ossolineum 1976, s. 223.

[19] G. Karaszewski, Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, J. Ciszewski, P. Nazaruk (red.), Lex 2024, art. 888, Nb 6.

[20] https://wroclaw.tvp.pl/89479192/gus-w-polsce-przybywa-zwiazkow-nieformalnych.

[21] https://www.infor.pl/prawo/nowosci-prawne/6773862,rejestrowane-zwiazki-partnerskie-jakie-zmiany-przepisow-dla-osob-zyjacych-w-zwiazkach-nieformalnych-konkubinatach.html.

[22] https://www.infor.pl/prawo/nowosci-prawne/7368936,nie-bedzie-ustawy-o-zwiazkach-partnerskich-psl-i-lewica-oglaszaja-nowy-projekt-dotyczacy-zwiazkow-nieformalnych.html.